住宅ローン用語集 住宅ローンの滞納・返済の悩み　女性のための 任意売却 住宅ﾛｰﾝ SOS

２００７年３月末で住宅金融公庫による直接融資制度が廃止されました。


住宅金融公庫は独立行政法人住宅金融支援機構に移行し、住宅金融公庫の直接融資制度に代わる長期固定金利型の住宅ローンとして誕生したのがフラット３５と呼ばれる住宅ローンである。


８割だった融資枠が拡大し、建設費・購入価格の９割まで融資可能になりました。


大きな特長として、


・長期固定の金利
・返済期間が２０～３５年
・保証料が不要
・繰上げ返済手数料が不要


などです。


利用できる方は、


・申し込み時の年齢が満７０歳未満の方（親子リレー返済の場合は、満７０歳以上の方もOK）

・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
・年収に占めるすべての借り入れの年間合計返済額の割合が、年収４００万円未満の場合は３０％以下、４００万円以上の方は３５％以下です。
 

夫婦ダブル控除とは、共働き夫婦がローンを組んで住宅を 購入する場合に、夫婦２人でローンを借りて、２人でローン控除を受けるということです。


住宅金融金庫の融資では夫婦で連帯債務者となっている場合、そして、民間の金融機関の融資では夫婦別々の借入で夫婦それぞれ２本の抵当権で登記されている場合に適用されます。


ただし、妻が（もしくは夫が）共有名義というだけの単なる連帯保証人である場合は適用されません。


共働き夫婦がローンを組んで住宅を 購入する場合に、夫婦２人でローンを借りて、２人でローン控除を受けるということも可能です。


住宅金融金庫の融資では夫婦で連帯債務者となっている場合、民間の金融機関の融資では夫婦別々の借入で夫婦それぞれ２本の抵当権で登記されている場合に適用されます。


妻が（もしくは夫が）共有名義というだけの単なる連帯保証人である場合は適用されませんから注意が必要です。

代理人とは、本人から与えられた権限内の行為の全部または一部を、他の者を選任して行なわせることができます。


このとき、代理人から選任された他の者を復代理といいます。


このような状態になる時は、代理人が多忙、代理人から見て、自分よりも適任がいる場合、復代理を選ぶことができます。


復代理の権限は、本来の代理人から与えられた範囲に限定されています。


与えた権限の範囲を復代理が逸脱した場合には、復代理人の行為は当然無権代理となります。


復代理と代理人の権限範囲は全く同じです。


代理人の代理権が消滅すれば、復代理人の代理権も消滅します。

はんはんプラン型というのは、固定金利型と変動金利型とを借入金額の半分ずつ設定することローンのことを言います。


なぜ、このようなことをするかというと、金利の変動における負担を少しでも軽くすることを目的としています。


高金利時代は変動金利型の方が、低金利時代は固定金利とする借り方が良いとされていますが、はんはんプラン型、ちょうど中間の金利型ということになります。


現在の低金利時代の中で、固定金利型より変動金利型が低いといった状況であっても金利上昇により元金部分の減少が目立っても困ります。


こういうときに、はんはんプラン型は価値が上がります。


例えば、借入金のすべてを変動金利型にしていた場合と、はんはんプラン型との比較をしてみると、毎月返済額は、はんはんプラン型の方が多くなります。


しかし、元金部分は増加した返済額以上がそれにあてられるので、元金部分が多いだけ借入金残高の減少につながります。


変動金利型は金利の上昇による見直しから利息分の増加がどうしても出てしまいます。


変動金利によるリスクを固定金利でカバーできるはんはんプラン型は、金利型の見極めができない方にお勧めです。

バリアフリー住宅融資とは高齢化に対応する住宅、バリアフリー住宅を促進する為作られたローン制度です。


障害者や高齢者が安全に暮らせるために住宅内に段差をなくしたり、キッチンの位置を考慮したり、車いすに対応した住宅のことを意味します。


親夫婦と子夫婦という感じで、複数で申し込みができるので、親のためにパイアフリー住宅融資を受けるというのも良い方法です。


高齢者化社会になっている日本にとっては、ますますパイアフリー住宅融資を使う方は増えていますが、同時に省エネのための融資も増えています。


増改築やリフォームの際に、申請をすることで、市町村で融資をする場合があります。


しかし、いくつか条件がありますから、問い合わせてみてください。

年金住宅融資とは、年金からの融資を受ける制度です。


制度を受けられるのは年金資金運用基金からの融資で、国民年金または厚生年金の被保険者を対象となっています。


年金住宅融資を受ける資格としては、


・申込み時の年齢が７０歳未満
・融資対象の住宅には、申込者本人が所有し居住する
・保証人か保証機関の保証を受ける
・厚生年金あるいは国民年金に３年以上加入し、最近２年間の保険料をもれなく納めていること


となっています。


国民年金加入者は、住宅金融公庫を窓口にして公庫融資と一緒に借りる「公庫併せ融資」の形で融資を受けます。


厚生年金加入者は、事業主転貸融資制度がある場合は、勤務先に申し込みます。


勤務先に事業主転貸融資制度がない場合には、年金福祉協会に転貸融資を申し込むか、住宅金融公庫に申しこみをします。

年収倍率とは、住宅購入価額の金額を指します。


購入する住宅は年収の何倍か？という比率を数字で表すものです。


現在、年収倍率は４倍前後が理想と言われていますが、昨今の低金利のため５倍前後の場合もあります。


単純に考えて、年収１０００万円の方は４０００万円から５０００万円というのが理想ということですが、出来れば、頭金があればある程、返済負担はぐっと楽になります。


長い住宅ローンの支払ですから、慎重に計算をして検討をしてみてください。

二世帯住宅特別加算とは、住宅金融公庫の融資に設けられている融資制度で、いくつか条件があります。


建物の条件としては、


・４つ以上の居室
・２つ以上のトイレ・キッチン・浴室（広さによっては１つでも可能）
・内部で行き来できること
・一体登記をすること


などとなっています。


いずれも欠けてはならないのですが、二世帯住宅であれば、当然の設備と言えます。


二世帯住宅は、建設費用も結構かかりますから、割増の融資はうれしいですね。


ただし年金住宅融資には、二世帯住宅の割増や加算がありませんから注意が必要です。

土地や建物を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行ないます。


このときに必要となる税金が登録免許税で、住宅購入時に必要な諸費用のひとつです。


不動産の登記において登録免許税が課税されるのは、


・新築建物などで最初に行なわれる所有権の保存登記
・土地や建物の売買による所有権の移転登記
・贈与や相続による所有権の移転登記
・住宅ローンの借入れによる抵当権の設定登記


などです。


土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・構造・床面積などを記載する登記簿の表題部を作成するための登記には、原則として登録免許税が課税されません。

特別加算額とは、住宅金融公庫の融資の一つで、基本融資額に加算する形で受けることのできる融資のことを言います。


特別融資額は、土地融資の場合は８００万円、土地融資を利用しない場合は４００万円となっています。


これは土地高騰に揺れたバブル期を契機に、住宅融資額の割増という形で作られた制度です。


今では、考えられないような土地の買いあさりがありましたが、２００１年以降、その額は減少しています。


公庫を利用している方は誰でも借りられるものですが、金利に関しては、基本融資より割高になっています。